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小貸大業(yè)

上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)十二月份分析報告
2024-02-29

    一、二手住宅市場(chǎng)價(jià)格與風(fēng)險監測
   (一)上海二手住宅市場(chǎng)監測價(jià)格


    上海“認房不認貸”新政利好唯一套置換群體,對無(wú)房剛需群體和多房中高端人群并無(wú)利好,新政刺激了受益群體大量掛牌,但由于缺少剛需群體的推動(dòng)和中高端群體的拉升,需求內循環(huán)出現兩頭堵塞現象,供求失衡比新政前更加嚴重,所以本月二手房基價(jià)同環(huán)比降幅較上月明顯擴大。2023年12月,聯(lián)城監測的全市二手住宅監測均價(jià)為57700元/㎡,環(huán)比下跌1.83%,已連續第6個(gè)月下行。82%的樓盤(pán)監測價(jià)格下行,占比較上月擴大23個(gè)百分點(diǎn)。全市121個(gè)板塊中有118個(gè)板塊基價(jià)出現下跌,跌幅前三的板塊均為外環(huán)外板塊,分別是寶山羅涇、寶山張廟、普陀萬(wàn)里板塊,下跌幅度分別為3.60%、3.16%、3.09%。


    12月,各價(jià)格段的住宅價(jià)格降幅均比上月明顯擴大,其中300-500萬(wàn)戶(hù)型環(huán)比下跌1.95%,跌幅最為明顯,這也是唯一套置換型群體集中的總價(jià)段,置換動(dòng)機和降價(jià)意愿均最為強烈。
   (二)上海市二手住宅風(fēng)險監控


    12月,全市16個(gè)區域價(jià)格環(huán)比走出普跌行情,其中跌幅最大的是寶山區,環(huán)比跌幅為2.50%,普陀、閔行、嘉定、楊浦、徐匯、靜安的環(huán)比跌幅均在2%左右,剩下的城區環(huán)比跌幅基本都超過(guò)1%。同比來(lái)看,13個(gè)區域出現下跌,金山、奉賢、普陀三區同比跌幅最大,分別下跌了11.20%、8.24%、6.23%,楊浦、寶山、嘉定同比跌幅超過(guò)5%。
    二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)
   (一)一手住宅市場(chǎng)


    2023年,全市新房共12批次,全年供應節奏較快,基本保持一月一批次,供應量處于中高水平,遠大于2016-2020年,但略低于2022年。成交方面先熱后冷,上半年熱度較高,下半年市場(chǎng)降溫,加上供應端持續推盤(pán),需求疲態(tài)盡顯,年末新政強刺激下,市場(chǎng)預期轉好,成交量翹尾收官。成交均價(jià)方面,結構性上漲,一方面,房地聯(lián)動(dòng)價(jià)不斷上漲;另一方面今年單價(jià)10萬(wàn)以上的高價(jià)盤(pán)成交占比由2022年13%提升至15%。
   (二)二手住宅市場(chǎng)


    2023年全市二手房成交量同比上漲13%,上半年市場(chǎng)沖高回落,下半年市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重,成交疲軟。9月和12月新政發(fā)布,市場(chǎng)小幅回彈,但總體仍待復蘇。成交均價(jià)同比上漲4%。
   (三)新增商業(yè)市場(chǎng)


    12月,全市大部分區域新增商業(yè)供小于求,存量持續消化。其中浦東、閔行、寶山供應量和成交量排前三,占比近六成。中心城區徐匯區今年表現最活躍。大部分區域成交均價(jià)同比呈下跌態(tài)勢,黃浦區排首位。分板塊來(lái)看,三林、浦江、七寶、嘉定主城區、大場(chǎng)板塊商業(yè)成交活躍度排前五。其中“晶耀商務(wù)廣場(chǎng)”以7.6萬(wàn)㎡成為今年的商業(yè)銷(xiāo)冠,助力三林板塊沖上首位。
   (四)新增辦公市場(chǎng)


    12月,全市大部分區域新增辦公供大于求,浦東新區供求結構相對平衡。臨港新城、青浦新城、華漕、七寶、張江等規劃利好板塊辦公成交活躍。中心城區黃浦、徐匯新增辦公體量較大,供應主要集中在濱江板塊。黃浦區以近十萬(wàn)的成交均價(jià)排在全市首位,主要由于董家渡金融城的“綠地外灘中心”大宗成交活躍,近年來(lái)綠地集團由于債務(wù)問(wèn)題頻繁甩賣(mài)資產(chǎn)回籠資金,今年“綠地外灘中心”共交易45億元,排在全市首位,買(mǎi)家包括蘭生股份、上海外服、邁瑞醫療等。


(上海聯(lián)城房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司)

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