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小貸大業(yè)

上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)十一月份分析報告
2024-01-22

    一、二手住宅市場(chǎng)價(jià)格與風(fēng)險監測
   (一)上海二手住宅市場(chǎng)


    2023年11月,聯(lián)城監測二手房市場(chǎng)價(jià)格蔓延小幅下滑態(tài)勢,全市二手住宅監測均價(jià)為58700元/㎡,環(huán)比下跌0.34%。本月環(huán)比上漲樓盤(pán)占比為29%,較10月上漲19個(gè)百分點(diǎn),下跌樓盤(pán)占比59%,較10月下降9個(gè)百分點(diǎn),近6成樓盤(pán)價(jià)格處于下跌通道。另有12%的樓盤(pán)價(jià)格保持不變。由于新政刺激作用減緩,加之二手住宅掛牌量激增,導致買(mǎi)方市場(chǎng)觀(guān)望情緒仍蔓延,二手房基價(jià)進(jìn)一步小幅下探。


    11月,各價(jià)段的住宅價(jià)格均延續不同程度的下跌,300W以下剛需戶(hù)型環(huán)比下跌0.77%,跌幅最為明顯,500-1000萬(wàn)價(jià)格段產(chǎn)品環(huán)比跌幅在0.05%附近,韌性較強。
   (二)上海市二手住宅風(fēng)險監控


    11月,全市16個(gè)區域中,有13個(gè)區域價(jià)格環(huán)比出現不同程度的下滑,其中跌幅最大的是奉賢區,環(huán)比跌幅為1.71%,其次是金山區,中心城區普陀和楊浦區下跌亦較明顯,環(huán)比跌幅均在1%以上。浦東、青浦、松江區基價(jià)小幅上漲。同比來(lái)看,13個(gè)區域價(jià)格出現下跌,金山、奉賢、寶山三區同比跌幅最大,分別下跌了12.10%、6.97%、4.49%,另有三個(gè)區域價(jià)格同比上漲,黃浦區同比漲幅較為明顯,同比漲幅達4.23%。
    二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)
   (一)一手住宅市場(chǎng)


    受二手房?jì)r(jià)格下行造成打新吸引力減弱、供應持續增加下開(kāi)發(fā)商加大促銷(xiāo)力度等因素影響,本月新房成交均價(jià)大幅下行。2023年11月,上海新房供應量為112.51萬(wàn)平方米,總量連續第5個(gè)月攀升,環(huán)比大幅上升23.49%;新房成交面積為60.75萬(wàn)平方米,與上月基本持平;整體成交均價(jià)為65006元/㎡,環(huán)比下跌9.46%。
   (二)二手住宅市場(chǎng)


    上海“認房不認貸”新政持續勢微,二手房市場(chǎng)掛牌量持續高位運行,迫使新政受益群體更大幅度的降價(jià),低價(jià)優(yōu)勢吸引一些觀(guān)望者入市,本月二手房成交量逆市而升,成交13681套,環(huán)比增加6.72%,由于新政受益群體是唯一套置換型,促使成交主力持續向改善價(jià)位段集中,本月成交均價(jià)沒(méi)有跟隨掛牌價(jià)下跌,基本與上月持平。
   (三)新增商業(yè)市場(chǎng)


    11月,在浦東和青浦兩區的供應帶動(dòng)下,全市商業(yè)新增供應環(huán)比上漲178%,中心城區長(cháng)寧和青浦兩區有少量商業(yè)供應,分別是來(lái)自于“虹橋河濱花園”和“尚發(fā)大廈”。成交方面表現欠佳,寶山區成交量居首,其淞寶板塊成交表現相對活躍。本月大部分區域商業(yè)成交均價(jià)結構性上漲,全市成交均價(jià)環(huán)比上漲10%。
   (四)新增辦公市場(chǎng)


   
11月,全市辦公新增供應39.9萬(wàn)㎡,創(chuàng )年內峰值,供應大都來(lái)自于規劃利好的五個(gè)新城板塊,其中南匯新城是供應主力,其滴水湖金融灣的榮盛大廈、申能大廈、金燦大廈、金悅大廈等多個(gè)辦公項目供應入市,規劃載體逐步落成,預計到2025年,滴水湖金融灣將建設成為新興金融集聚高地,承載起上海統籌在岸與離岸業(yè)務(wù)、創(chuàng )新金融發(fā)展的重要功能。受供應放量影響,成交同步回升,浦東、青浦和徐匯活躍度排前三。受規劃利好板塊的優(yōu)質(zhì)項目成交影響,本月全市辦公成交均價(jià)環(huán)比上升31%。


(上海聯(lián)城房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司)
 

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